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                    物業費“不封頂”不等于“隨便漲”

                    點擊數:12872017-11-28 17:38:27 來源: 河北安居房地產開發集團有限公司

                      國家發改委近日發文放開24項商品和服務價格,下放1項定價權限。其中“指導地方放開9項商品和服務價格”一類中,非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務這兩項和民生最相關,有市民擔心放開價格管理意思就是價格“不封頂”,物業費就會水漲船高。

                      對此,記者從市物業行業協會獲悉,即便取消政府指導價,物業費調整并非隨心所欲,而是需要業委會與物業商議,并經三分之二以上業主同意方可執行。

                      另據了解,上海正醞釀成立相關評估機構,一旦業委會與物業方面因物業費的問題產生爭議,可通過這個“老娘舅”來調解。

                      物業費定價雙方“協商”

                      商品住宅的物業費原先是采取“政府指導價”的原則,即新建住宅小區的物業費根據2005年出臺的分層評級的收費標準,分為五檔,其中最高一檔是2.35元/平方米·月,超出部分必須由物價管理部門委托物業管理行業協會組織專家進行論證通過。

                      “這個不是說最高每平方米只能收2.35元,現在很多新的小區物業已大大超過這個標準了?!鄙虾N飿I行業協會秘書長許玉彪解釋說,分層評級的收費標準每一檔都有專門的服務標準,如果物業認為自己的服務標準超出了最高標準,物業費要超過2.35元,那么就必須請專門機構來評估,通過評估再到物價部門備案后才能收費。

                      “2.35元/平方米·月的最高指導價取消后,物業費的定價將完全按照小區業委會的需求和物業公司提供的服務來協商?!痹S玉彪說。上海有1.2萬個住宅小區,具有資質的物業公司約有2600余家,從數量上來說不是個壟斷行業,而是個充分競爭的行業,因此不存在幾家聯手就能輕易調整的局面。

                      對于已成立業委會的住宅小區,以后物業費可以靈活調整,但首先業委會要與物業談妥。通俗地講,談得攏就談,談不攏,就摒牢價格不動,如果物業覺得做不下去撤離,那么再找新物業‘接盤’?!痹S玉彪說。

                      即便談攏了,物業費的調整也不是業委會單方面就能夠決定的,需要超過三分之二業主表決通過。那么怎么保證讓所有業主權益得到保障?

                      記者從多家物業公司獲悉,現在的征詢意見樣式很多,包括表格征詢、上門征詢、電話征詢甚至寄掛號信等多種方式,即便業主長期不在家,理論上也能征詢,但如果不發表意見,則視作多數意見。

                      醞釀成立“老娘舅”

                      事實上,商品住宅物業服務收費指導價還存在時,不少小區就已嘗試物業費調整了。

                      “這兩年用工成本上漲很厲害,原來人力成本最多占到物業企業總成本的60%,現在基本達到70%,甚至達到90%?!鄙虾B撛次飿I總經理森賢成說。

                      長期低成本運營影響部分物業企業的招工,并波及其服務品質。為此,部分小區的物業費不得不進行調整。例如位于普陀區的“綠洲城市花園”從2002年時的1.5元/平方米·月,2007年調至1.6元/平方米·月,再到2010年的1.8元/平方米·月。

                      綠洲城市花園物業費調整當時采取的辦法是“開誠布公”,在業委會的督促下,物業公司拿出詳盡的物業費調整方案,包括上一年度的報表,雙方一同分析,最終業委會定下調價方案,通過業主大會、下發征詢表等方式,交由全體業主討論。通過后,物業管理團隊賬目還要在小區內張貼,漲上去這部分物業費究竟花在哪里,一目了然。

                      盡管如此,也有市民擔心今后物業費放開后,物業企業會“事前一套,事后一套”。調整前說得花好稻好,調整完服務還是跟原來一個樣,是否達到了承諾的標準也無人監督。

                      許玉彪表示,上海已經開始進行研究來應對。例如醞釀成立第三方機構,對物業公司提供的服務標準和價格進行評估,在物業公司和業委會之間搭建一個中立客觀的平臺;適時公布一些服務基礎項目的成本價,讓老百姓能明明白白;成立物業費收費糾紛的快速仲裁機構,可以迅速排解糾紛,“通俗地講,就是要有一個‘老娘舅’,業主和物業公司之間因物業費發生糾紛了,可以出來調解?!?

                      售后公房物業費剛調整

                      需要注意的是,國家發改委放開的只是商品住宅物業收費,按照相關文件要求,保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管理服務收費,由各省級價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門根據實際情況決定實行政府指導價。

                      去年12月26日,市房管局調整了售后公房的物業服務收費標準,售后管理費、保潔費和保安費均按房屋建面計費,合計每個月0.8元/平方米。

                      據介紹,售后公房物業服務費收費標準是1996年確定的,10多年來,勞動力成本持續上升,水、電等能耗和維修材料費用不斷上漲,導致物業服務成本逐年上升,物業服務企業普遍存在成本倒掛、虧損經營狀況等。

                      對于另一個業主普遍關心的停車費問題,許玉彪坦言,其實小區停車費的放開對上海而言影響不大,“上海十幾年前曾經有過指導價格,但多年前已經實行市場化了,現在的定價大多數由業委會確定,物業公司只是協助實施,如果要調整,也必須征詢意見?!?

                      上海市發改委18日公布新版《上海市定價目錄》,政府定價項目由原先的108個減少到53個,其中房地產經紀服務收費、房地產價格評估服務收費、房屋征收補償評估鑒定收費、房屋拆遷委托服務收費等房地產服務收費尤為受到關注。

                      “現在房價動輒數百萬元,房地產中介費的放開或深度沖擊二手房市場?!鄙虾R患掖笮椭薪樨撠熑吮硎?,“毫無疑問,房地產經紀服務費和資產評估服務費的放開,最直接受到影響的是二手房的交易?!?

                      據科威國際不動產大中華區的副總經理虞廷恂介紹,目前上海市場的房地產經紀服務中,買賣的服務傭金是上下家各收房價的1%,累計是2%?!坝捎谏虾?%的收費標準在全國范圍內來看收費水平并不高,因此不排除放開價格后出現上漲的可能?!?

                      中介人士普遍認為,2%傭金上限打開之后,中介費將普遍上漲,但小公司為攬業務,可能仍會有更多的折扣。

                      “中介服務費即便上漲,也將伴隨著服務的提升,其實是鼓勵企業想盡辦法通過提升服務來多賺錢?!蔽覑畚壹曳慨a中介公司上海區域副總經理俞靜說。
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